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2020年05月30日

文旅地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展新方向

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目前國內(nèi)文旅地產(chǎn)市場規(guī)模穩(wěn)步壯大，需求旺盛，勢必會出現(xiàn)新的趨勢。未來發(fā)展趨勢將和國家政策、市場需求息息相關(guān)，政策將預(yù)示未來的發(fā)展方向和投資熱點(diǎn)，而市場需求將會作用于文旅市場的轉(zhuǎn)型升級。未來十年，文旅地產(chǎn)將走向何處?

鄉(xiāng)村旅游將成潮流

由國家發(fā)布的針對文旅地產(chǎn)的政策來看，分為三大類：一是大力支持特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村文旅建設(shè);二是規(guī)范文旅地產(chǎn);三是對文旅地產(chǎn)項(xiàng)目提供財(cái)政、土地支持。這些政策將會引導(dǎo)整個(gè)文旅地產(chǎn)市場的規(guī)范化、專業(yè)化，一定程度上緩解發(fā)展商面臨的資金壓力。未來，農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等業(yè)態(tài)也將會成為一種新潮流。

2018年2月4日，國務(wù)院發(fā)布了《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》，《意見》中提出“實(shí)施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程，建設(shè)一批設(shè)施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。對利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿、養(yǎng)老等項(xiàng)目，研究出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利市場準(zhǔn)入、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管的管理辦法。發(fā)展鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、特色文化產(chǎn)業(yè)?！?/span>

這表明了對民宿、特色小鎮(zhèn)等鄉(xiāng)村文旅進(jìn)行松綁，大力促進(jìn)各種形態(tài)的農(nóng)業(yè)文旅項(xiàng)目發(fā)展。《意見》還大力提倡打造綠色生態(tài)環(huán)保的鄉(xiāng)村生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈，活躍農(nóng)村文化市場、豐富農(nóng)村文化業(yè)態(tài)、加強(qiáng)監(jiān)管農(nóng)村文化市場，可以預(yù)見鄉(xiāng)村特色文旅業(yè)務(wù)將迎來大發(fā)展。

隨著文旅地產(chǎn)的興起以及擴(kuò)張發(fā)展，許多問題開始浮現(xiàn)，國家開始明文規(guī)范文旅地產(chǎn)市場。2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，該意見要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。

在金融支持方面，國家亦出臺了不少相關(guān)政策，從2009年至今，共出臺超過50條支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)財(cái)政政策。2017年3月，發(fā)改委聯(lián)合多個(gè)部門印發(fā)了關(guān)于《“十三五”時(shí)期文化旅游提升工程實(shí)施方案》的通知，《實(shí)施方案》中明確了中央投資補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：原則上東、中、西部地區(qū)(含根據(jù)國家相關(guān)政策分別享受中、西部待遇的地區(qū))中央投資補(bǔ)助比例為30%、60%和80%。西藏自治區(qū)、四省藏區(qū)和新疆自治區(qū)南疆四地州(含兵團(tuán))的項(xiàng)目可按規(guī)劃確定的最高補(bǔ)助額度予以全額補(bǔ)助。

文旅地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展新方向

文旅地產(chǎn)未來走向

(1)去房地產(chǎn)化回歸旅游本質(zhì)

自國家大力支持旅游產(chǎn)業(yè)后，不少發(fā)展商打著“特色小鎮(zhèn)”、“文化旅游”的噱頭去低價(jià)圈地，然后做出地產(chǎn)式的銷售模式。針對這種情況，目前國家已明文提出嚴(yán)防文旅地產(chǎn)房地產(chǎn)化。

2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，該意見要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。

由此可見，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場需求的轉(zhuǎn)變促使文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，逐步實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念，真正解決市場所面臨的需求。

未來的文旅地產(chǎn)將會往兩個(gè)方向發(fā)展：一是專注于做旅游，通過建設(shè)優(yōu)秀的度假區(qū)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)銷售;二是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)來做旅游，譬如影視小鎮(zhèn)，通過影視產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)景區(qū)的人氣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)收益。

(2)多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏

過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。

目前較為創(chuàng)新的運(yùn)作模式有：文化產(chǎn)業(yè)+資本運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。文化產(chǎn)業(yè)+資本運(yùn)作：旅游和商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)作為核心盈利渠道，地產(chǎn)銷售類物業(yè)為輔。通過舉辦文化活動(dòng)如戲劇節(jié)、皮影戲等，吸引愛好者以及游客，帶動(dòng)區(qū)域人氣，從而成為投資熱點(diǎn)，以盤整做大資產(chǎn)上市。

產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營：在旅游景區(qū)投資建設(shè)別墅和酒店等商業(yè)配套，通過銷售度假別墅和運(yùn)營商業(yè)來取得資金的回籠，該模式能夠較快收回投資成本。

區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈：這種模式的代表便是迪士尼，迪士尼區(qū)域綜合開發(fā)，不僅有主題樂園，還有度假村、影視娛樂、媒體網(wǎng)絡(luò)等業(yè)務(wù)形態(tài)，迪士尼的IP滲透到大眾的生活中，形成一條貫穿全球的產(chǎn)業(yè)鏈。

文旅地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展新方向

(3)營銷模式向運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變

云南、海南等地的很多文旅項(xiàng)目處于滯銷的狀態(tài)，顯然單一的營銷模式已經(jīng)逐步被市場淘汰。一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項(xiàng)目也逐漸沒落，行業(yè)將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，注重后期運(yùn)營的文旅項(xiàng)目將是未來的走向。

(4)觀光向體驗(yàn)轉(zhuǎn)變康養(yǎng)小鎮(zhèn)正在興起

目前文化體驗(yàn)成為了人們的重要需求之一，文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)落地。據(jù)中國旅游協(xié)會公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國58%的旅行者在計(jì)劃旅行時(shí)，更愿意把錢花在“體驗(yàn)”而非“物質(zhì)”上。國內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗(yàn)游轉(zhuǎn)變。在未來，文旅項(xiàng)目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來越受到市場歡迎，各種健康Spa、健身活動(dòng)、冥想場地和戶外設(shè)施也將變得更為常見。

康養(yǎng)小鎮(zhèn)作為一種正在興起的業(yè)態(tài)，規(guī)模大、功能性更強(qiáng)、自然資源豐富，它結(jié)合了醫(yī)療養(yǎng)生、美容、體育運(yùn)動(dòng)、生態(tài)旅游、文化體驗(yàn)等多種功能，能夠滿足人們體驗(yàn)游以及追求健康的需求。它是未來鄉(xiāng)村旅游的新發(fā)展，一條產(chǎn)業(yè)扶貧的有效路徑，能夠有效地解決農(nóng)民就業(yè)問題，且能夠有效解決留守兒童問題和老有所養(yǎng)問題。

文旅地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展新方向